低成本高周转 房企的利润进阶术(2)

发布时间:  浏览: 次  作者:孔海丽、刘然

  以富力地产为例,其在年报正式披露前,便对自身利润的下滑早有预期。根据富力地产2月17日发布的盈利警告公告,该集团预期截至2018年12月末的合并利润较2017年同期减少约60%。至于利润下滑原因,富力地产称,主要因为公司在2017年收购酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益,而2018年此类非经常性交易相对较少。

  相比富力地产旗下富力酒店此前连续五年亏损累计的固有印象,2018年物业销售同比上升、报告期内无大额收购交易发生的绿城中国,在业绩上的“变脸”则让外界感到颇为意外。据其盈利预警公告,绿城中国预计2018年度股东应占利润将较2017年度减少约50%-60%。根据绿城中国方面的解释,预期2018年度公司股东应占利润减少主要是因为非经营性利润下降,包括集团2018年度因出售附属公司而产生的净收益减少;年内计提的物业减值亏损拨备有所增加;以及因人民币贬值而对集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损。绿城中国同时表示,若剔除以上非经营性利润影响,2018年经营性利润与2017年相比有大幅提升。

  不过有分析称,一般而言,在房企的财报中,一次性处置或收购收益、计提减值拨备、外币借款带来的汇兑损益等非经营性利润确实会对上市公司最终的利润产生一定影响,但像绿城中国这样导致全年净利同比跌幅超过50%的情况并不多见。

  至于2018年首次迈入千亿门槛的远洋集团,其在利润相关指标上的数据表现也不尽如人意。数据显示,2018年远洋毛利润为82.87亿元,较2017年下降26%;净利润为35.74亿元,同比减少30.12%。毛利率同比下降5个百分点至20%,净利率下降至11%。

  在业内人士看来,对于这些亏损的企业来说,虽然各有各的理由,但从行业角度来看,利润增长放缓趋势较为明显。正如2018年万科《致股东》中指出,在房地产白银时代,市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的红利期已经结束。

  此外值得一提的是,富力地产及绿城中国在一定程度上均未完成此前制定的2018年度销售目标。具体来看,2018年富力地产合同销售额增长73.88%至1423.4亿元,该销售业绩超过其2018年销售保底目标1300亿元,但仍低于其内部1500亿-1600亿元的销售目标;绿城中国则于2018年全年实现销售额1563.7亿元,未能完成2018年初时任绿城中国执行董事兼行政总裁曹舟南提出的1800亿元的销售目标。

  房企利润哪去了

  尽管根据中原地产研究中心统计数据,已发布年报的A股房企平均利润上涨幅度约为23%,但该机构数据也显示,截至目前,整体A股房企净利润率平均为11.9%,相比2017年平均12.1%有所下降。

  张大伟认为,2018年房企利润率出现下调的主要原因在于资金成本相比2017年明显上涨。随着信贷市场的调控持续,房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨,在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切。“2018年随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。进入2019年,这个情况有望缓解。”

  合硕机构首席分析师郭毅指出,导致房企利润分化的原因很复杂,既有企业自身发展战略方面的因素,比如说业务布局和业务覆盖领域的不同,可能会导致企业间利润出现分化;另一方面也可能是因为房企聚焦客群的不同,侧重刚需还是改善,也会使得企业间的利润呈现差异。

  “利润的形成,需要开发商结合地域调控变化进行主攻产品定位。这样便能在不同的调控周期内产生更多利润,企业间利润的分化也大多由此形成。就拿北京为例,前几年大家都在做高端改善,不过基于房地产市场变化,当前一些做刚改的产品其实也能取得一个相对较好的利润。”郭毅补充道。

  针对 “开发商如何炼成利润之王”的问题,有分析称,房企若想要实现高利润,除了需要具备高超的财技外,如何实现高周转,将扩张的土储存量转化成营业额也是关键。不过,郭毅指出,高利润和高周转一般较难兼得,因为周转速度快的话,必然需要付出一定的价格代价,除非企业在开发策略以及拿地策略上有一些不同寻常的差异化优势。“否则仅凭企业在单一城市或领域的些许优势,并不足以支撑企业整体利润率的提升。”

  公开资料显示,就房企利润之王这一话题,易居企业集团CEO丁祖昱曾发文称,少数股东应占净利润较高的房企,以龙头和大型房企为主。在扩张到一定阶段后,龙头房企要继续维持增速,可通过合作开发的方式获取更多项目,并输出品牌和管理,有助于影响力的增加,如万科、金地等均十分热衷采用小股操盘的模式。

责任编辑:王娜

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